부동산매매사업자로
✔ 85㎡ 미만 주택을 매입했고
✔ 해당 주택이 부가가치세 면세 대상이라는 점은 알고 계신 상황에서,
“주택 안에 TV, 냉장고 같은 비품을 매입해 구비하면
이 비품에 대한 부가세는 공제가 가능할까요?”
이 질문, 실무에서 정말 자주 나옵니다.
결론부터 말씀드리면 부가세 공제는 불가능합니다.
1️⃣ 주택(85㎡ 미만)은 왜 부가세 면세일까?
주택 임대·매매 중
국민주택 규모(전용 85㎡ 이하) 주택은
부가가치세법상 면세 대상입니다.
즉,
- 주택 매입 ❌ 부가세 없음
- 주택 매각 ❌ 부가세 없음
👉 부동산매매사업자라도
**이 주택을 활용하는 사업 자체가 ‘면세사업’**에 해당합니다.
2️⃣ 그럼 비품(TV, 냉장고 등)은 성격이 다르지 않나요?
많이 헷갈리는 지점입니다.
비품 자체만 보면:
- TV, 냉장고, 세탁기
→ 원래는 과세 대상 재화가 맞습니다.
하지만 **중요한 기준은 ‘어디에 쓰느였는가’**입니다.
3️⃣ 핵심 원칙: 면세사업에 사용한 매입세액은 공제 불가
국세청 부가세 실무 기준은 명확합니다.
👉 면세사업에 직접 사용한 재화·용역의 매입세액은 공제 불가
즉,
- 85㎡ 미만 주택 = 면세사업
- 해당 주택에 설치할 목적의 비품 = 면세사업 관련 지출
👉 **비품에 포함된 부가세도 전부 ‘불공제’**입니다.
4️⃣ 정리하면, 질문 상황의 결론은 이렇습니다
❌ 가능한 것
- 비품 부가세 환급
- 매입세액 공제
⭕ 맞는 처리
- 비품 구입가 (공급가 + 부가세 전액)
→ 취득원가 또는 필요경비로 산입
즉,
“부가세 면세라 부가세 불공제 + 원가 산입이 맞는지요?”
👉 네, 정확하게 이해하신 게 맞습니다.
5️⃣ 예외는 없을까요?
🔹 예외 1: 과세사업과 겸영하는 경우
예를 들어,
- 같은 사업자가
- 주택(면세)
- 오피스텔·상가(과세)
를 겸영한다면?
👉 공통사용 비품의 경우
안분 계산이 필요할 수 있습니다.
다만,
- 특정 주택 한 채에 설치된 비품이라면
→ 안분 없이 전액 불공제가 원칙입니다.
🔹 예외 2: 가구 포함가로 매각하는 경우
주택 매각 시
- “가구·가전 포함가”로 매각하더라도
👉 실무상
- 주택 거래의 부수 거래로 보아
- 별도 과세로 인정받기 어렵습니다.
6️⃣ 세무 리스크 포인트 (중요)
실무에서 문제가 되는 경우는 보통 이렇습니다.
- ❌ 비품을 과세사업 매입으로 처리
- ❌ 부가세 공제 신고
- ❌ 세무조사 시 전액 부인 + 가산세
👉 주택 면세 구조에서는
비품 부가세 공제 시도 자체가 리스크입니다.
마무리 정리
✔ 85㎡ 미만 주택 = 부가세 면세
✔ 해당 주택에 사용하는 비품(TV, 냉장고 등)
👉 부가세 공제 불가
✔ 처리 방법
👉 공급가 + 부가세 전액을 원가(필요경비)로 산입
📌 한 줄 요약
“면세 주택에 쓰는 비품은, 비품이 과세재화여도 부가세 공제는 안 됩니다.”